Unico proprietario ma più detentori, l’edificio ha diritto al superbonus 110%?Se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato le unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del superbonus 110%.
Se, invece, le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del superbonus 110%. Questo perché il Decreto Rilancio, tra i beneficiari del superbonus 110%, individua i condomìni, che si costituiscono tra più proprietari e non tra più detentori.
Così il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Enrico Maria Ruffini, ha risposto ad una delle domande poste dalla Commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria durante l’audizione sul superbonus 110%.
Unico proprietario ma più detentori, l’edificio ha diritto al superbonus 110%?
I parlamentari hanno chiesto se il superbonus non si possa estendere in via interpretativa ai detentori di tutte le unità immobiliari di edificio bifamiliare o plurifamiliare, laddove tale detenzione esclusiva non può dar luogo alla costituzione del condominio richiesto dal dato strettamente testuale del comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio.
Ruffini ha ricordato che il riferimento normativo al ‘condominio’, contenuto nel comma 9, lettera a, dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, comporta che il superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e che, invece, siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.
La scelta del Legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del superbonus, i ‘condomìni’ – ha proseguito – non ha consentito di estendere a tale agevolazione la prassi consolidata, finora adottata in materia di ecobonus, di sismabonus e di bonus ristrutturazioni, agevolazioni che spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle parti comuni.
Cos’è un condominio
E ha ricordato cos’è un condominio: una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc.), e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.
È pacifico – ha aggiunto – che la nascita del condominio si determini automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune o quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.Quindi, ai fini della costituzione del condominio è irrilevante la mera detenzione degli immobili che costituiscono un edificio; invece, è fondamentale la proprietà degli stessi.
Unico proprietario ma più detentori, niente superbonus 110%
Ciò comporta che:
– se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del superbonus;
– se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del superbonus.