Superbonus 110%: i 3 requisiti indispensabili. La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2021 e le conseguenti modifiche all’art. 119 del Decreto Rilancio hanno aperto le maglie dei possibili beneficiari delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus).
Le modifiche della Legge di Bilancio 2021
In particolare, è stato previsto l’inserimento:
- degli edifici plurifamiliari non in condominio e composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
- gli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico o coibentazione del tetto, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
I 3 requisiti di accesso al superbonus
In riferimento agli interventi di riqualificazione energetica previsti dall’art. 119, comma 1, lettere a) e b) (ecobonus 110%) restano però fermi i requisiti previsti dalla normativa.
In particolare occorre correttamente verificare:
- i presupposti soggettivi;
- i presupposti oggettivi;
- i requisiti tecnici.
I presupposti soggettivi
Per quanto riguarda i presupposti soggettivi occorre verificare a monte di essere tra i soggetti beneficiari della detrazione fiscale. I lavori previsti devono quindi essere effettuati da:
- condomini;
- persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio;
- dagli istituti autonomi case popolari (IACP);
- dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
- dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale;
- dalle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
I presupposti oggettivi
Dopo aver verificato di essere tra i soggetti beneficiari previsti dalla norma, occorre controllare che l’edificio o l’unità immobiliare (che devono essere di natura residenziale) non siano tra quelle escluse dal superbonus 110%:
- A/1 – Abitazioni di tipo signorile;
- A/8 – Abitazioni in ville;
- A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Verificata anche questa condizione, è necessario ricordare che il superbonus può essere utilizzato per:
- gli edifici in condominio;
- le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti;
- gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
- gli edifici unifamiliari.
I requisiti tecnici
A questo punto comincia la parte più complicata perché occorre per prima cosa verificare la conformità edilizia e urbanistica (e con la pandemia in corso non è sempre facile reperire la documentazione). Nel caso degli immobili in condominio, i relativi accertamenti sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Nel caso di unità immobiliari, edifici uni o plurifamiliari la conformità edilizia e urbanistica va riferita nella sua totalità.
Superato lo scoglio della conformità edilizia e urbanistica (cosa non di poco conto), è necessario che ci siano tutti i presupposti tecnici richiesti dalla normativa e quindi:
- verificare la prestazione energetica di partenza con la produzione di un Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- realizzare un progetto di riqualificazione energetica che possa coinvolgere eventualmente anche gli interventi cosiddetti trainati;
- realizzare i lavori e produrre un APE finale che dimostri il doppio salto di classe energetica previsto dalla normativa.
Nel caso di intervento di isolamento termico a cappotto, il Decreto Rilancio prevede l’utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017.Alla fine, occorrerà l’asseverazione di un tecnico abilitato e, nel caso (probabile) si opti per lo sconto in fattura e la cessione del credito, della verifica di congruità.